Atelier 2 : Habitat participatif et logement social : atelier juridique, transmission d’information.(Animateur : Frederic Jozon - MasCobado)

 

Table des matières

 

1. Contexte :

 

Dans cet atelier, il sera question du cas de la réalisation d'un immeuble collectif.

 

Aujourd'hui, pour réaliser un projet d'habitat participatif dans un immeuble qui garantisse la mixité sociale, nous rencontrons le problème du financement des emprunts bancaires des propriétaires et celui du financement des appartements en location.

 

1.1. Le financement :

Deux façons existent pour financer un habitat participatif :

Tous les fonds sont disponibles sans avoir recours à des emprunts bancaires

Il est nécessaire d'avoir recours à des emprunts bancaires.

Le premier cas ne nous intéresse pas car il se réalise tout seul. Contre partie, il créé un collectif mono-culturel de propriétaires, sans mixité sociale. Mais ça ce défend.

Le deuxième cas en revanche nous intéresse particulièrement car c'est à ce moment qu'arrivent le principal blocage : le financement.

Les banques ne financent pas les projets sans une garantie financières d'achèvement

Il ne reste donc plus que le recours obligatoire à un contrat de promotion immobilière (CPI), ce qui augmente le coût du projet car fait intervenir un promoteur.

 

Et nous somme toujours dans le cas ou les habitants seront propriétaires, avec donc peu de mixité sociale.

 

1.2. La mixité sociale :

Les groupes constitués de foyers très mixtes socialement se retrouvent donc bloqués pour les raison suivantes :

Pas les moyens de porter leur projet sur fond propre

Blocage au niveau des emprunts bancaires si pas de CPI

Intervention d'un financeur externe au projet pour financer les appartements en location

 

L'intervention d'un financeur externe pose le problème de la gouvernance au sein du groupe.

 

2. Témoignage du projet MasCobado à Montpellier

 

A Montpellier nous en étions là avant de trouver une solution viable et reproductible.

 

MasCobado, le groupe projet de Montpellier, est un groupe de personne mixtes (propriétaires et locataires) cherchant à habiter différemment ensemble mais chacun chez soi.

 

Devant le problème du financement et de la mixité, nous avons trouvé la solution du partenariat avec un bailleur social.

 

2.1. Qu'est-ce qu'un bailleur social ?

 

Le but d'un bailleur social est de créer du logement avec des loyers adaptés en fonction des revenus.

Pour y arriver, il bénéficie de prêts conventionnés de la part de la Caisse des Dépôts et Consignations, d'un prix plus bas sur le terrain et un taux de TVA réduit.

Il existe plusieurs types de logements sociaux :

Les locations à loyer plafonnées en fonction des revenus portés par des bailleurs sociaux (PLS, PLUS, PLAI)

Les locations à loyer plafonnés en fonction des revenus portées par des bailleurs privés (PLS privé)

L'accession sociale, elle aussi conditionnée à des plafonds de revenus, permet de devenir propriétaire après une phase de location (PSLA)

 

En dehors de la location sociale, il existe la location à loyer plafonné privée directement issue des dispositifs de défiscalisation. Ces loyers sont soumis à plafonds de revenus, mais restes quand même élevés (de 8,00 à plus de 12,00 €/m² / mois en fonction de la zone géographique).

 

2.2. Pourquoi faire entrer un bailleur social (BS) dans un projet ?

 

Certains foyers de notre groupe ne pouvant pas devenir propriétaires, certains relevant même de plafond de logements très sociaux, nous avons appelé des BS afin de mettre en place un partenariat dont le but serait qu'ils puissent entrer dans le projet pour financer les logements aidés.

Dans nos recherches, nous en avons trouvé un, très ouvert, comprenant la démarche du groupe, et prêt à respecter ses choix, dans la limite d'un montage acceptable et d'une conception pas extravagante.

 

Le « MAIS » du montage financier :

Le groupe avait au début choisi le montage en SCIA (Société Civile Immobilière d'Attribution). Ce statut est le plus adapté actuellement car il intègre dans ses statuts :

Un descriptif de division qui identifie précisément les lots à attribuer (les logements, les espaces collectifs... Les associés sont propriétaires de parts sociales. Ces parts sociales leurs donne la jouissance exclusive du bien tel que reporté sur le descriptif de division. C'est de l'attribution.).

Une clause de cooptation des futurs habitants qui permet aux habitants de choisir leur futurs voisins en cas de déménagement et qui apporte donc une garantie de la pérennité de l'esprit du projet.

 

Mais nous nous sommes vite retrouvés face aux problèmes du montage juridique à mettre en place pour valider un tel partenariat.

Même si les montages juridiques permettant une telle co-maîtrise d'ouvrage existent, ils n'en restent pas moins lourds à mettre en place et nous nous retrouvions toujours devant le problèmes des emprunts bancaires et de la garantie financière d'achèvement pour les autres propriétaires.

 

Nous avons donc demandé à notre partenaire bailleur social de s'engager un peu plus et de tester une nouvelle solution innovante : le transfert de la maîtrise d'ouvrage après la conception.

 

2.3. La solution utilisée à Montpellier :

 

Le bailleur ne pouvant pas entrer dans une SCI comme associé et les banques ne finançant pas les groupes, nous avons proposé à notre partenaire BS la solution suivante :

 

Le groupe, constitué en association loi 1901, se charge de la maîtrise d'ouvrage de conception avec l'architecte, futurs propriétaires et locataires confondus.

Une fois les plans terminés, au moment du dépôt du permis de construire, nous transférons la maîtrise d'ouvrage au BS qui se charge de l'exécution des travaux, prend les responsabilités, revend aux futurs propriétaires et loue aux locataires les appartements tels que nous les avons conçus.

 

Ce montage permet de rassurer :

Les banques : elles se retrouvent à financer une opération immobilière classique avec de la vente en VEFA.

Les collectivités : elles sont sures que le projet aboutira quoi qu'il arrive. Au pire, le bailleur reprend l'immeuble pour lui.

Les habitants : ils ont leur financement, ne supporte pas les responsabilités du chantier et des

entreprises défaillantes....

 

2.4. Les assurances du bon déroulement :

 

Bien sur, il est important que tous les acteurs de ce montage aient des règles bien établies.

C'est pour cela que nous avons rédiger une convention entre le groupe et le BS permettant de cadrer les règles d'intervention des parties.

 

3 Bénéfices et limites d'un tel montage :

 

3.1. Les bénéfices d'un tel montage :

Les bénéfices d'un tel montage vont à tout le monde :

Les partenaires sont rassurés, le projet est cadré

Le groupe peut continuer à créer son cadre de vie, social et architectural, dans la mixité, le projet aboutira aussi.

 

3.2. Les limites d'un tel montage :

Aujourd'hui, un montage comme celui ci à quand même des limites :

 

Pérenniser le groupe :

Lors d'un projet comme celui là, il faut des foyers qui s'engagent à ne pas partir du jour au lendemain, mettant en péril l'avenir même du projet.

Solution :

Pour pérenniser le groupe, nous avons opté pour le principe de bloquer les fonds, comme dans le capital d'une société civile, mais dans l'association sous forme de dépôts associatifs avec droit de reprise.

Les foyers sont donc engagés financièrement et signent un engagement décrivant toutes les modalités de départ, remplacement, remboursement...

 

La mutation des locataires :

Lorsqu'un locataire s'en va, le bailleur doit le remplacer.

Aujourd'hui, les mécanismes d'attribution des locataires sociaux sont très floues et dépendent de la préfecture et des collectivités.

Solution :

Un travail au niveau national est en train d'être fait afin de changer les modes d'attribution les logements sociaux, pour les déléguer directement aux communes et les rendre plus transparents.

Une solution serait que la collectivité puisse faire une délégation de gestion locative à la structure gérante du bâtiment, ce qui permettrait de pouvoir avoir un droit de regard sur l'attribution afin de s'assurer que les foyers entrants adhèrent aux valeurs du groupe initial.